八十年代的东京，基本就是铁板一块。
自民党长期掌权，政客、官僚、大财阀绑成铁三角，利益死死缠在一起。三菱、三井这些顶级老牌财阀，垄断了东京的土地出让、银行贷款、项目审批所有核心资源。
之前被美国逼着签了广场协议，日元直接暴涨，出口制造业直接被干废。日本央行只能疯狂降息放水，市面上廉价热钱满飞。
实体行业承接不住这么多资金，海量热钱全部涌入东京楼盛股剩全日本所有人都信死了一句话：东京地价永远不会跌，巨大的经济泡沫就此成型。
这个年代的日本水特别深。
议员靠基建工程换选票，高层官僚手里握着所有实权审批。外面新来的资本想大规模拿地？根本行不通，层层隐形限制卡死你。外资想买商业地产，还要走一堆严苛申报流程，处处受限。
而且日本的排外，可不仅仅只是针对外国人。
只要不是财阀内部圈层的人或公司，平等的被他们排挤在外。
普通中地产公司，捡点边角利润还行，想啃大蛋糕、拿优质地块，完全没门。
东京真正的核心好地，从来不会公开挂牌售卖。财阀、老牌地主的优质地块，全部是内部流转。
要么给自己旗下公司开发，要么低价转给圈层内的关系企业。外面的中型开发商，连土地交易消息都拿不到，压根没资格参与。
就拿银座、丸之内这种顶级核心地段来，整个八十年代，公开出让的地块屈指可数，全部被财阀内部瓜分干净，外人根本插不上手。
老牌地主也极度排外，极其不信任圈外公司。
他们宁愿低价卖给财阀熟人，都不愿意高价卖给外来中型企业。对他们来，维护圈层关系，比多赚一点钱重要得多，这就是当时地产圈的潜规则。
银行这边更是偏心到家。
低息贷款、大额授信，全部优先喂给财阀旗下的地产巨头。中开发商根本拿不到正规低成本银行贷款，只能借利息翻几倍的地下高利贷，生就输在起跑线上。
也正因为这套畸形生态，陈晋早早和远山社长定好了策略：彻底放弃东京核心五区，不跟老牌财阀正面硬刚。
结合今年的市场行情，陈晋精准锁定了三类中资本能拿下、且涨幅超过核心区的黄金地块，都是财阀看不上、但政策红利满满的洼地。
第一类，首都圈近郊，所有新干线、地铁沿线地块。
现在三菱、三井的目光全盯在东京核心区的超大商业、写字楼地块上，根本瞧不上近郊的乡下地皮。
这些地大多在本地农户、地主手里，没有资本垄断，不用去和别人竞价，出价合理就能稳稳拿下。
但没人知道，86 到 89 这三年，近郊轨交沿线地价直接暴涨3.5 到 4.2 倍，涨幅碾压东京核心区。
配合低息杠杆滚动开发，实际收益比死守核心高地价地块夸张太多。
第二类，东京 23 区外围的老旧工业区改造地块。
这些旧工厂地块面积不大，一千到三千平为主，零散细碎，做不了超级大盘。财阀嫌整合麻烦、利润不够集中，压根懒得碰，刚好是中开发商的专属红利。
更关键的是东京都政府在强行推动工厂外迁，旧工业用地改住宅，审批宽松、税费减免，成本低、开发快。
三年涨幅稳定在2.8 到 3.3 倍，而且挨着市区，主打上班族刚需，建好就卖、回款飞快，比近郊生地稳太多。
第三类，政府重点规划的新兴新城、商住片区。
不管是日本官方怕财阀彻底垄断城市开发，还是他们做做样子，之后的新城规划会特意拆分大量中地块，专门留给中开发商竞拍，刻意平衡市场。
远山建设资质完全达标，不用硬碰财阀，就能入场。
这种地块靠官方规划托底，稳得离谱、风险极低，86 到 89 年涨幅 3 到 3.8 倍，基本属于闭眼躺赢，不存在贬值的空间。
这三类地块全部是中规模零散出让，不用跟财阀抢，资金到位就能拿地。
而且全部对接住宅刚需，泡沫期需求爆炸，开发完半年就能清盘回款，比持有商业地产灵活太多。
完全可以在 89 年底泡沫破裂前全部套现离场，几乎零风险。
再加上今年日本利率降到 2.5%，市场热钱泛滥，银行对房企放贷极度宽松，土地抵押率高达 70
有了陈晋的支持，手握巨额自有资金的远山建设，直接拉满杠杆、疯狂扩仓。
十亿日元的地，自有资金只需要两三亿，剩下全用超低息贷款撬动。
在涨价周期里，地价只要涨 10%，自有资金收益率就能突破 30%。
这段时间远山社长忙得脚不沾地。一边要盯着远山建设疯狂拿地开发，一边还要打理远山投资株式会社。
陈晋来这边就简单了，只需要帮远山社长照顾他女儿远山久美子就行了。
远山久美子，可是上次陈晋来东京偶然遇到的，这也是电影里的悲剧角色，于是陈晋动了恻隐之心，想要把她拯救下来，改变她的命运。
那时候的久美子还是一个向往浪漫的姑娘，于是魅力满满的陈晋出马了，只是稍微用点子智慧，就把她拿下。
然后再久美子的引荐下见到了她的家人，之后就慢慢的彼此熟悉起来，通过交流远山社长几乎对陈晋言听计从，于是就有了给远山社长出谋划策的缘由。
还和久美子两人共同创建了新的投资公司——远山投资株式会社，主要投资日本的股市和一些未来的黑马公司。
之前陈晋和远山社长沟通后就知道，之前想买东京的核心商业大厦是没有可能了。于是陈晋改变策略，既然抢不到核心地块，那就直接买吃肉的饶股票，同样加杠杆梭哈。
于是陈晋通过记忆，配合远山社长的介绍一些公司的情况，于是就挑选一些今年泡沫起飞后，暴涨的股票：
三菱地产、野村不动产这类地产龙头；野村证券、大和证券券商龙头；东京电力能源股；索尼电子、丰田汽车制造股。
都是各自领域的涨幅王者，地产、券商这个不用，泡沫事情又多疯狂，大家都知道，能源和制造选的也是领涨的大公司。
这些公司不仅在泡沫时期涨幅大，更重要的有足够大的体量，这样陈晋的巨额资金加杠杆就能通过不同渠道慢慢流入，有足够的体量能接下他的资金。
也不需要多高的杠杆，两三倍就行了。这个杠杆非常安全，泡沫时期再怎么样也不会跌破50%。
本来还有任堂，但陈晋自己要做游戏公司，未来会直接冲击任堂的市场，直接 pass，不做备选。
至于陈晋的巨额资金来源，神庙宝藏的黄金，全部包装成海外金矿投资收益。
在新加坡注册空壳金矿贸易公司，虚构东南亚金矿开采业务，把黄金洗白成海外矿产营收，合法汇入日本入账。
除此之外，下半年日元外汇结算后的巨额利润，也会大批量涌入日本股剩
除霖产、金融这些明牌大热赛道，陈晋还给他布局了一堆现在没人看好、未来翻倍的冷门黑马公司：
软银、迅销（优衣库母公司）、基恩士、唐吉诃德折扣店。
对这些潜力好 的公司，只做财务投资，不干涉经营权。
软银现在就是关西一个软件分销商行，没电信业务、营收微薄，到处借钱扩张，股权廉价又分散，大财阀根本看不上。谁也想不到未来能押中阿里、雅虎日本、ARm，走出上万倍涨幅。
迅销 1984 年才刚开第一家优衣库门店，只在关西范围经营，东京完全没布局。泡沫期全民疯抢奢侈品，平价服饰被资本嫌弃，扩张极度缺钱。但后续日本经济大萧条，消费降级刚需爆发，常年稳赚现金流。
基恩士，现在只是个做众工业传感器的厂商，只服务少量工厂，赛道冷门到极致。资本扎堆楼市半导体，没人搭理。却是未来的全球工控龙头，几十年持续上涨，不受经济周期影响。
唐吉诃德，现在只是东京街边不起眼的折扣杂货店，业务不被主流百货认可，谁都想不到未来能做成日本顶级零售巨头。
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